Vad är driftnetto och hur påverkar det värdering av fastigheter?
Starka fundamentala förhållanden i kapitalmarknaden har i allmänhet bidragit till att driva upp priserna på fastigheter och i synnerhet inom de fastighetssegment med de bedömt mest riskfria kassaflödena – de senaste åren har dessa främst innefattat bostäder, lager/logistik och samhällsfastigheter.
Driftnetto definieras som en fastighets hyresintäkter minus dess drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. För att gå vidare in på hur driftnettot påverkar fastighetsvärdering måste vi klargöra ett par begrepp:
Marknadsvärde kan betraktas som det pris som rimligtvis skulle betalas vid avyttring på en öppen och fri marknad.
Pris skildrar ett faktiskt resultat från marknaden. Innan priset fastställs är det flera aktörer och förhållanden som påverkar marknadens eller köparens betalningsvilja, såsom förväntat driftnetto och bedömd risk.
Direktavkastning är ett lönsamhetsmått. För direktägda fastighetsinvesteringar härleds direktavkastningen: Direktavkastning = driftnetto / marknadsvärde (alt. pris).
Direktavkastningskrav (yield) kan definieras som det krav på avkastning en investerare har på sin investering, vilket anpassas utifrån bedömd risk för den specifika fastigheten. Här bedöms bland annat befintliga hyreskontrakt (hyresnivå, längd, hyresgäst), geografiskt läge, trolig marknadsutveckling och fastighetens karaktär.
Lär dig om fler viktiga nyckeltal i fastighetsbranschen här
Direktavkastning och direktavkastningskrav kan ses som två olika grepp på direktavkastning, där direktavkastning är marknadens bedömning av rådande faktisk direktavkastning och direktavkastningskrav som ett tillvägagångssätt för en rationell investerares krav på vad direktavkastningen rimligen borde vara.
Enkelt sammanfattat ökar marknadsvärdet på en fastighet ju säkrare dess driftnetto bedöms vara, genom att investeraren accepterar ett lägre avkastningskrav.
Långa hyresavtal med kommunen (samhällsfastigheter), bostadsbrist (bostäder) och en digitaliserad och växande detaljhandel (lager/logistik) är exempel på segment där investerare, genom de senaste årens starka värdetillväxt, bevisligen tror på stabila driftnetton över en tid framåt.
Fördelningsnycklar
När du följer upp driftnettot på fastighetsnivå finns det två olika typer av kostnader: Direkta, respektive gemensamma kostnader. Direkta kostnader avser de kostnader som är direkt förknippade med respektive fastighet, till exempel mediakostnader. Dessa kostnader bokförs enkelt via kostnadsställen.
Gemensamma kostnader är sådant som fördelas över beståndet, som till exempel centraladministration. För att få en så rättvisande bild som möjligt över hur varje fastighet presterar spelar det stor roll hur gemensamma kostnader fördelas. Till detta används fördelningsnycklar. Läs mer om fördelningsnycklar här!
