Vad är skillnaden mellan vakans och reell vakans - och varför behöver du titta på båda? 

Vad är vakans?

För att reda ut reell vakans börjar vi med ett begrepp många känner sig bekväma med: vakans. En vakans, eller ett vakant objekt, är ett outhyrt objekt i beståndet som av någon anledning inte har en hyresgäst just nu.

Anledningen kan vara att det pågår någon form av underhåll som en upprustning eller renovering som hindrar objektet från att kunna hyras ut - alternativt att det bara är ett svåruthyrt objekt som för närvarande inte har några intressenter. "Vakans" avser alltså både spärrade objekt OCH de objekt som skulle kunna vara uthyrda, men inte är det just nu.

Detta är viktigt att ha i åtanke när vi går vidare till reell vakans.

Vad är reell vakans? 

Reell vakans är outhyrda objekt som inte har en spärranledning, alltså är objekten uthyrningsbara. Det pågår med andra ord ingen renovering eller liknande som hindrar en hyresgäst att flytta in. Reell vakans avser objekt som “borde” vara uthyrda, eller åtminstone att det är möjligt att hyra ut objektet just nu. 

Nyckeltalet ger en djupgående förståelse för hur väl dina hyresobjekt utnyttjas, med särskilt fokus på objekt som faktiskt är tillgängliga för uthyrning. Det kan vara användbart för både uthyrare, förvaltare och ledning.

Varför ska du skilja på vakans och reell vakans i din analys? 

Det är fullkomligt naturligt för fastighetsbolag att ha en viss vakans i beståndet till följd av underhåll, men om en hög andel av uthyrningsbara objekt är vakanta (hög reell vakansgrad med andra ord) är det ett tecken på att något inte fungerar som det ska i uthyrningen.

Hög reell vakans kan ha en negativ påverkan på din intäktsström och lönsamhet. Upptäcker du att en stor del av dina vakanta objekt är reellt vakanta bör du se detta som en varningsflagg och signalera behovet av att vidta åtgärder för att öka uthyrningen.

Vilka åtgärder kan vidtas för att hantera reell vakans? 

Ett par förslag: 

• Intensifierad marknadsföring

• Justerad målgrupp

• Justeringar av hyrespriser

• Förbättringar av objekten för att göra dem mer attraktiva för potentiella hyresgäster

Å andra sidan, om reell vakans har ett lågt värde indikerar det att en betydande andel av dina uthyrningsbara objekt är uthyrda, vilket är positivt för dina intäkter och affärsresultat. Även om detta är positivt, kan det ändå vara klokt att fortsätta övervaka detta nyckeltal regelbundet för att säkerställa att du fortsätter att optimera användningen av dina tillgängliga hyresobjekt och minimera den reella vakansen.

Slutligen ger nyckeltalet en inblick i hur effektivt du utnyttjar din portfölj av uthyrningsbara objekt och om det behövs åtgärder för att förbättra uthyrningsgraden och därmed öka intäktsströmmen. Det är en värdefull indikator för att effektivt förvalta din fastighetsportfölj och din affärsverksamhet inom fastighetsbranschen.

I Homepal definieras reell vakans som "icke-uthyrda av uthyrningsbara". Alltså är det endast hyresobjekt som är tillgängliga som inkluderas – tomställda, spärrade eller liknande exkluderas i detta värde.

Hur beräknas reell vakansgrad?

Varför är det viktigt att följa reell vakans?

Det finns flera goda skäl till varför man bör följa nyckeltalet:

• Bättre intäktsplanering: Genom att övervaka detta nyckeltal kan du bättre planera din intäktsström eftersom det ger en exakt indikation på hur många av dina tillgängliga hyresobjekt som faktiskt genererar intäkter. Det hjälper dig att upprätta realistiska budgetar och finansiella prognoser.

• Effektiv resursallokering: Genom att identifiera graden objekt som är reellt vakanta (det vill säga inte spärrade eller tomställda) kan du rikta dina resurser på rätt sätt och fokusera på de verkligt tillgängliga objekten.

• Kundnöjdhet: Att hålla koll på den reella vakansen hjälper dig att säkerställa att de objekt du faktiskt erbjuder är i bra skick och redo för uthyrning. Detta kan förbättra hyresgästnöjdheten och minska risken för negativ feedback från hyresgäster.

• Strategisk portföljhantering: Information om vakanser är värdefull för att fatta beslut om fastighetsportföljens sammansättning och strategi. Det kan hjälpa dig att avgöra om du bör investera mer i marknadsföring eller förbättringar för att fylla vakanta objekt eller om det är tid att omvärdera dina fastighetsinvesteringar.

• Tidig upptäckt av problem: Om den reella vakansen plötsligt ökar kan det vara en indikation på problem, såsom minskad efterfrågan på din fastighetsmarknad. Att vara medveten om detta tidigt ger dig möjlighet att vidta åtgärder och anpassa din strategi i enlighet med marknadsförändringar.

Sammanfattningsvis är nyckeltalet en central indikator för att övervaka och optimera intäktsströmmen och lönsamheten inom fastighetsförvaltning. Det ger dig möjlighet att fatta informerade beslut, hantera din fastighetsportfölj effektivt och anpassa dig till förändringar på fastighetsmarknaden.